福州近中心地段新房入市,单价2万选择面越

近来年福州市区大规模旧改，闽江北的已经逐渐被一个个高层住宅群所取代。这种大面积旧城改造的结果，必然让福州楼市房源存量大幅增加，这些旧改之后建设的安置房（安商房）小区，不仅地段极佳，而且房子很新，它们使用了最新的建筑设计理念，和商品房相比并无差别。

5月19日本号文章《福州市区旧改建房效应渐显，省体板块次新房降至2万以下》已经告诉大家，这种大规模旧改建房对于房价的抑制效应已经开始凸显。省体到火车站这一带属于福州近中心区域，交通发达，地段极佳，与市中心不过是两三个地铁站的距离。

看过此前文章的朋友们知道，如今这个区域有年买商品房（碧桂园融侨时代城）的人在亏本卖，也有年以来建设的电梯房小区用2万以下的单价卖，这几篇反映真实市场行情的文章阅读量都很高，相信大家都已经有看到。今天在贝壳找房上又看到了这么一个典型案例，我觉得可以和大家说道说道。

这套最近成交的房子位于火车站北广场旁的祥园新苑，是福州年以后建设的优秀安置房小区，一共六栋楼，有着相当高颜值的外观。该小区年起批量交房，如今称之为新房毫不为过。

从区位上说，祥园新苑东侧是火车站公交总站，向北六百多米是罗汉山地铁站，南侧沿北三环快速路，但是中间隔着一块地，并不紧邻高架桥，晋安区虽然没有很好的学校，但是如今私立校可以摇号。具体地段和配套大家自己会看地图，想必也不需要多做介绍。

这套45㎡的中层小户型，报价98万，成交价96万，单价在2万出头。从图片上看这套房子带装修，一房一厅一卫一厨一阳台，每个房间都有窗户，倘若有需要也能将厅改为房间，一房改为两房。

这套房子的成交单价相比一路之隔的碧桂园融侨时代城的二手房报价要低上五千，这两个小区是同样年份的新房子。从位置对比上看，虽然时代城在三环内，祥园新苑在三环外，但实际上祥园新苑要比小山包上的时代城出行更便捷，并且没有靠着主干道。

当然，祥园新苑在位置上也有一个很明显的缺点，那就是背后的罗汉山上有个小陵园，直线距离一百多米，尤其对于小区西侧的两栋楼来说，在心理感官上会有一定影响。

那么，以上这套成交案例是不是假房源呢？为了避免被房托们喷，我们还是需要进行一下证伪。贝壳找房上的这套房源虽然在安居客上找不到，但是我们看到同样面积、同样中层精装的小户型报价98万在售的不止一套。

虽然我觉得该小区成交单价超2万略有点高，但考虑到这些都是中层精装房，并且装修很新，因此售价贵上几万完全可以理解，如今该小区还有不少刚办证的毛坯房急着出售，单价就能谈到2万以下。

今年以来越来越多崭新安置房小区办证入市，楼市形势日趋明朗，明智的房东正在想尽一切办法尽快办出房产证来卖，哪怕额外多花点钱也愿意。祥园新苑隔壁还有一个西园丽景新苑，三环路以南还有茶园新苑和文欣苑，这些崭新的楼盘相比周围年份稍长的二手房小区更有优势，它们陆续办证上市也必然会倒逼该片区二手房进一步降价，毕竟这些崭新的安置房小区相比早年建设水准大为提高，这一切我们有目共睹。

对于有钱的土豪们来说，固然这些安置房就算再新、再好，他们也看不上，并且拼死也不承认安置房盖得和商品房一样好。但是对于刚需购房人而言，在近年天量土拍建设的3.0版本安置房（安商房）建成之前，这些2.0后期版本的优秀安置房小区更快入市，将会带来大量高性价比的选择。虽然他们知道自己买的是安置房，但是住着和商品房同样品质甚至质量更有保障的新房，又不用付出过于巨大的代价，心情可想而知十分舒畅。

最近几个月我已经举了不少市中心或者近中心地段2万以下的例子，既然祥园新苑这样的新房价格也不过如此，因此还是要强调一下去年以来反复强调的观点，在福州市区买2万以上的房子务必慎重。

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