三江口清富板块分析,重新动工的泰禾福州湾

三江口板块最近又成了福州非常热门的话题，因为泰禾福州湾7月份取证，活跃在福州楼市的各大榜单里，三江口的清富板块之前一直处在一个冷冻期，随着泰禾的回归，清富这个板块是不是会有起色呢？

一、板块配套分析

图片来源幸福里APP

板块位于整个三江口的最南面，乌龙江、马江和闽江的交汇处，可以说是福州老城区的边缘位置，整个板块连接着，马尾、长乐、福清等地。

通勤配套：福州地铁1号线的下洋、三江口两个站点在清富板块内，环岛路和南江滨东大道形成交通闭环，三江口大桥和乌龙江大桥是福州老城区和新城区的连接枢纽。

休闲配套：有清凉山公园、宋城文化旅游城等休闲配套。

教育配套：清富小学、麦顶小学三江口分校、福州八中三江口校区。

生活配套：目前是只有一些小超市，泰禾在三江口也有布局自己的商业综合体。

总体评价：目前三江口最南的位置配套肯定还未完善，学校也大都是分校暂时谈不上有多优质的师资资源。休闲的自然资源虽然还可以，不过周边宗祠也比较多，在意这些的购房者可以稍微注意一下。

当然这些配套以后肯定会更好，福州会选择把第一条地铁线路规划在三江口，肯定是要有扶持的，老话说得好“想致富先修路”，三江口板块的路网建设已经非常完善了。目前缺的是产业和人口。

二、在售楼盘分析

目前这个板块在售的商品房项目分别是：泰禾福州湾、中海锦江城、三江花语三个项目，对比一下看看。

1、泰禾福州湾

说到三江口不得不提的就是泰禾了，当年泰禾意气风发进驻三江口，确实给这里带来了很多热度，泰禾福州湾就是那个时候开发的占地千亩的超级大盘。这个项目在经过了停工重建后

最近泰禾福州湾成交量刷爆了福州的各大榜单，今年7月6日备案的套房源，网签数据已售：套，去化率：75%。户型从82-㎡均有，均价元/㎡。不过要给大家浇一盆冷水，因为这个去化其实是之前就已经卖掉的房源，早在年就有购房者投诉泰禾无证售房。之前泰禾因为财务问题，泰禾福州湾停工了一段时间，楼盘建设其实已经差不多了，就差一些绿化配套等等没有完善，现在泰禾重新动工，ZF也开放了网签，让购房者可以贷款，泰禾也有钱来把剩余的工程完工，如果没有变故的话，可以说是做到了多赢的局面。

图片来源：幸福里APP

泰禾可以说是清富板块区位最好的项目了，根据幸福里APP的区位图显示，泰禾福州湾距离地铁1号线三江口站米，可以说通勤还是非常便利的。比如学校、综合体等等都在泰禾福州湾周边，说是集万千宠爱于一身也不为过。如果泰禾在这个板块烂尾了，受影响的不单单是泰禾，整个三江口都会被波及。泰禾对于福州来说还是非常有代表性的，希望他可以顺利地度过难关吧。

2、中海锦江城

图片来源幸福里APP

这个项目就有一点一言难尽了，年10月中海海逸地产有限公司以最高限价12.67亿+配建㎡保障房竞得宗地-28号地块；以最高限价11.27亿+配建㎡保障房竞得宗地-29号地块。成交楼面价分别是：元/㎡、元/㎡。当之无愧的三江口地王项目，只是现在这个“地王”日子过得有点惨，根据幸福里APP的数据，目前项目均价元/㎡，按照这个价格几乎没有什么利润了，关键是还卖的非常惨淡。

去年6月取证两次，一区备案的套房源，目前仅仅网签了3套，有没有隐情目前还没有听说，这个去化我已经找不到形容词了。

第二天备案的套房源，网签数据是套，相对还好一些。不过开盘一年多了，才套去化也是够糟心的。

项目的户型从89-㎡，以及㎡的复式楼等等，社区的刚需户型基本只有89㎡这一种，其他的都是㎡以上了，你说他是小改善的项目都不为过。

加上区位的问题，中海锦江城距离地铁站1.6公里，对出行几乎没什么帮助了。

更何况周边配套还很一般，而且周边的竞品又非常多，比如粱厝板块的龙湖景粼天著和中交中梁星海天宸都是正地铁房，很多刚需都被消化掉了。

3、三江花语

图片来源：幸福里APP

根据幸福里APP的区位图显示，三江花语距离地铁三江口站点2公里，这个区位比中海锦江城还差。

三江花语的南区，7月21日备案，网签成绩是已售3套。这个成绩和中海有得一拼。

三江花语北区，去年备案以来只卖了17套，两个区域合起来20套。

和中海锦江城相比，人家好歹也有一些89㎡的刚需户型，三江花语直接99起步的小洋房和叠拼，社区品质可能是更好，不过这个地段卖改善目前来说太难了。

三、总结

人少配套没有起来的新板块，地铁对楼盘项目的影响太大了，因为改善型的人99%不会选择这样的板块，刚需首先考虑的也是通勤，居住体验其次。而且还没有地缘客户，比如滨海新城，有很多房源都是长乐当地的地缘客户消化掉的，然而这个板块的地缘客户实在是太少了。

清富板块的现状就是泰禾福州湾的房子可以考虑一下，中海锦江城和三江花语只能说慎重吧。

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