5730亩福州这里房价未来破3,为

风到这里就是粘，黏住过客的思念。雨到这里缠成线，缠着我们留恋人世间……

年，23岁的林俊杰凭借极具古典意蕴的《江南》，一曲成名。

十六年后，年2月28日，福州江南CBD（中央商务区）详细控规，正式获得批复。

江南CBD，在福州一举成名。

三角形盾牌

江南CBD，从地理位置来讲，主体范围位于福州仓山区盖山镇。

定位自贸区主体区域之一、两岸金融集聚区、仓山区江南CBD。是福州城“东进南下，沿江向海”发展的一个节点。

规划范围东至鼓山大桥，南至福峡路，西至连江南路，北至南江滨大道。将划分南北两个片区，南区走产城融合路线，北区走商务路线。

总用地亩，城市建设用地亩，规划总人口约4.86万人。

总用地，比两个厦门大学思明校区还大，相当于马尾老城区面积。规划总人口，和厦大在校生总数差不多。

关于规划建设详细内容，不赘述，有兴趣的可以去翻翻资料。

江南CBD将商业商务用地集中至前横路及林浦路北侧，形成两个聚集的商务组团，支撑商务核心。

从外形上看，它就好像是一个三角形的盾牌，商业商务用地，位于盾牌的上半部分，林浦路是盾牌的“横梁”，前横路是盾牌的“竖轴”。

江南CBD能否实至名归，更多的取决于“横梁”之上部分的“硬核”程度。规划没问题，未来发展空间如何，取决于用脚投票的人。

福州的CBD已经很多，江南的虹吸效应如何，有待观察。

历史与现实

江南CBD规划在闽江南岸，与台江金融街CBD隔江对望。

从鳌峰洲大桥到鼓山大桥，沿江长度有2.3千米。目前有大概1.5千米的一线江岸资源已被利用，留下米长的一线江景资源，目前除已经建成的世欧上江城、东部办公区和华威集团大楼外，沿江还将建设厦航广场。

厦航广场，项目总建筑面积近亩，包括办公楼和一座酒店，总投资超过9.27亿元。

驱车沿着南江滨西大道前行，道南沿江未开发地块已经被围挡起来。

江南CBD从规划上来看，起点很高。

当初是三家设计团队比稿，最终由中选团队进行深化，这是借鉴了北京通州和雄安新区的经验做法。

沿江最宝贵的地方设置成了公共绿地，整合周边用地，沿着公共绿地盖房子。

一方面造绿，一方面保护历史文化，在江边村保留了20多栋历史建筑，进行活化开发。

江边村，历史上出过郑露，郑庄、郑淑三个兄弟，被称为“南湖三先生”。

三兄弟是仙游郑氏的后裔，分别做了太府卿、中郎将和别驾。官职相当于现在的正厅级、大校级和副厅级。三个人的级别虽然不算很高，但一门三兄弟皆为要员，这放在现在也是极其少见的。

这可能与江边村的风水有关，闽江流经江边村地界，长弧形环绕，水流放缓，在岸边形成江边洲。

在江边洲的基础上建成的花海公园，如今已是福州市民周末游玩的好去处。

江南CBD范围内，除了江边村，还有两个村子比较出名，一个是高湖村，一个是浦下村。

三个村子都有自己的龙舟队，尤其以浦下村的龙舟队最为出名，多次代表福州征战各种级别龙舟大奖赛，并且能够斩获冠军。

曾经，三个村外来人口比例都很高，盖山镇这三个村子一直以来面貌就很破烂，因为它是城郊，外来务工人员的聚集地。

车行江边村、高湖村、浦下村内部，阡陌交通，各种机械加工工厂、五金厂和老旧的居民区交错混杂。

龙津河、高湖河、跃进河是三个村子的主要水系。如今这几条内河，都在整治中。跃进河河水泛着黑色的光亮，散发着恶臭。

江南CBD的底子实在太差了！如此高起点规划，终于盖住了“老破旧”容颜。

但是要是让CBD名副其实，还需要福州在未来几年，不断投入大量财力物力。

二手房性价比不高

若不是打开福州地图，提起江南CBD很多人会觉得它区位有点远。这是长久以来很多人心中“小福州”的意识在作怪。

这里已经是福州二环以内，唯一可供大面积开发的沃土。

暂且不说规划建设中的前横大桥，它北向通过鳌峰大桥和鼓山大桥连接台江、晋安、马尾，南向通过二环和林浦路抵达福州各个角落。

地铁1号线与江南CBD擦边而过，地铁4号线在它的北部穿过，地铁6号线与4号线接驳后，奔着福州机场去了。

一个江南CBD，能“勾搭”上三条地铁，交通可进出性好，未来可期。

未来的条件如此优秀，现在的二手房价怎么样？北高南低。

北面有江景资源，南端有地铁概念。

一线沿江的世欧上江城，是江南CBD房价的杠把子，底层每平方米3万大多，高层大户型，最高房价已达每平方米5万出头，直追融侨外滩C区房价。

南端，离白湖亭地铁口米内，5年建成的金浦小区，均价在2.2万，9年建成的祥泰雅苑，均价在2.5万。这个价格，与福州五四北秀山站地铁口的蓝山四季差不多。

相比房屋品质和周边环境，这两个小区能卖到这个价，应该说地铁功不可没。

江边村里，雁头路上，年陆续建成的滨海高湖秋月，均价在2.4万以内，东城美居，均价在1.9万。年代更久远的金浦小区均价更低一些。

除了一些实在是破得不能再破老旧小区，江南CBD的二手房大量在“2”字头左右。总价在两三百万左右的二手房扎堆，这些小区的价格与五四北的康城和北尚价格差不多。

相对五四北同样价格的片区，以今天的现实来看，从居住环境、社区质量和区位优势上看，抛开世欧上江城不谈，江南CBD的二手房性价比并不高。

在附近工作生活并且着急入住的群体还可以考虑一下这些二手房。

否则不要轻易去碰这些房子。

一是因为这个区域教育资源配套不够好，二是区域内目前有一些安商房入市，放量市场出售的新房，均价也就在2.4-2.5万左右。

二手房价如此，这应该是前两年福州楼市那波普遍上涨留下的后续效应。当然，政府出台CBD规划，拆迁的利好因素也有一定关系。

跃进时代来临？

丰满的理想和骨感的现实，让江南CBD范围内的房价与市场声名鹊起的名头相差很远。

四通八达的路网和高瞻远瞩的规划设计，给江边村、高湖村、浦下村等盖山镇的村民，带来了新的希望。

要不是村里的底子薄，环境差，安商房地块多，就凭福州东进南下的城市脉动、二环内的区位优势、东部办公区的聚集效应，比如说，一手房均价站上“3”字头也不是难事，因为紧挨着它的三叉街区域的房价早就破“3”了。至于值不值得，那是另外一回事。

房价破“3”对江南CBD也许并非难事，参考以前，可以讲世欧上江城，眼下有个叫江南里的商品房楼盘要开盘，均价也瞄准了3万区间。

这都是发生在江南CBD西北角江边村里的故事，它有江景稀缺资源和相对成熟的配套。

东北角的浦下村有东部办公区和地铁4号线，还有网红神盘祥浦苑的故事可以讲很多年。

眼下最让人犯愁的可能是东南角的区域，这个规划中的科技创新功能区的故事还在蓝图上。

然而，分析一个区域的楼市，眼光还是要向前看的。

就比如说，现实中又臭又脏的跃进河，放到规划图纸上看，未来也会是清水北去，入江逐流。

跃进河，河如其名。它流经的区域，一个跃进的时代正在到来。

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