学区房,单价跌破1万7

上期咱们聊完了博仕后家园B区

本期咱们要聊的楼盘，也是具备一定的代表性

群升江山城，一个位于浦上桥头堡的超级大盘

早在年5月前还只是暂时过渡闽江师专小

与一路之隔的正荣财富中心以及博士后悦府，命运截然不同，因此19年开始群升业主就不断的维权

直到《年福州高新区招生政策》公布之后

才正式明确了群升江山城由过渡转为对口

群升江山城，也就成为继正荣财富中心和博仕后悦府之后的第三个学区房，十里江湾就没这命了

也许相对五城区市属小闽江师专小含金量并不高

但好歹也是15个市属小之一，叫一声学区房不过分吧，放在闽侯高新区也是实实在在的“扛把子”

只可惜，虽跻身学区房行列，却没能跑赢房价

参考贝壳网数据：

7月群升江山城成交了一套平的4房户型

成交价首次跌破了1万7，仅元/m

身边不少朋友忍不住吐槽：“这还不如不划片”

一句话两层含义：

第一层，正式划片前，该盘均价好歹有个1万9

第二层，对闽江师专小的学区影响力表示怀疑

语带悲凉，稍稍有些难过

那么，究竟该如何理解看似不正常的现象呢

市属小不假，只可惜是唯一五城区外的市属校

与高新区其它中小学一样，无法就读市区高中

过去人们因为对闽侯“撤县设区”有着较高期待

明知闽江师专小只不过是“伪学区房”

可一旦“撤县设区”，鸟枪就能变大炮了

遗憾的是今年出台的《年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》明确：慎重从严把握撤县改区，严控省会城市规模扩张，确需调整的要严格程序、充分论证。

一下子把众人的希望之火给掐灭了

孩子教育是不等人的，撤县设区的耐心也磨没了

市属校倍增效果被打破了，房价难免要遭受打击

此外，楼市环境大不同了

记得本号曾经反复多次的提到过

当楼市面临挑战，最先受影响的一定是边缘地带

群升江山城虽位于区域核心，但远非城市核心

伴随着主城区房价下滑，选择性多了

愿意主动外溢到高新区的客群自然也就少了

尤其是当学区属性还得不到认可时

该盘最重要价值支撑之一开始动摇

信心溃败的速度超过了重铸速度

包括财富中心、博仕后悦府也都难逃相同的命运

记得去年9月份

本号就曾针对群升江山城做过一期分析

彼时的群升江山城均价还是1万9出头

但是正荣财富中心的单价早已经走到了2万34

如今再看，正荣财富中心均价也都回落到2万1

隔壁的博仕后悦府更是回到了2万左右的时代

说明不只是江山城受困于大环境和学区房问题

但是群升江山城不到1万7的产品，也就少部分

比如近两个月以来成交的七八十平小户型

成交价还是能够实实在在的维持在2.05万左右

从麦田在线套挂牌房源均值来看也是2.03万

那些跌破1万7的产品更多聚焦百平之上的大户型

而非群升江山城整体均价真的比其它两者低太多

这一点是福州郊区任何一个楼盘都难逃的宿命

不只是闽侯，就连三江口、帝封江，五四北甚至南二环都是如此，板块要有自身清晰的定位

所以整体还是比较符合我当初的预期

正荣财富中》群升江山城》博士后悦府》十里江湾

至于过去是否有捡漏，我认为多少还是有的

从确认划片以来

群升江山城均价至少实现了从不到2万到2万的转变

但也正如我所说的，机会是短暂的，一旦突破2万单价也就到顶了，如今机会早已经丢失

这个财富中心从2万34跌回2万1左右足以印证

说明这或许才是浦上桥头板块的最终真实价值

只要楼市大环境不再进一步恶劣，这个价格我想还是比较稳妥的，期待进一步大降价也很困难

毕竟还是有高新区、学校、商业、交通，以及不错的社区环境等多重支撑，没有太多的炒作成分

不比靠近南通，远离万达那一块区域，房价支撑因素太少，更没人愿意去炒作，能不碰则不碰

涨幅短期内就别想了，很难看到上走的趋势，在目前这种环境下，能维持2万以上就该知足了

更何况除了以上提到的困点，还得面临国贸三四期的挑战，于刚需而言，新房为先的思想根深蒂固

最后再强调一点：高新区买房够住就好，别贪大

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